网友去参加万科的股东大会。开完了还参观天台菜园，去万科食堂吃了个饭，伙食不错。大概分享一点重点。万科的转变：从有人“住”的房子转变成有人“用”的房子。万科不会去哪些城市发展：没有产业经济支撑的城市，万科不去。（比如当年的鄂尔多斯）未来万科的关注点：1.轻资产模式 （学习网络企业） 2.混合制（万科可能买集团制国有企业）万科的事业合伙人制度：万科目前已在着手准备建立项目跟投制度，即，对于今后新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，总额不超过该项目资金峰值的5%，且遵循市场化运作原则。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让此份额。 “通过跟投，员工成为项目合伙人，”郁亮表示，“这更有助于形成背靠背的信任，进一步激发公司内的创业热情和创造性，为股东创造更大的价值。股东提问记录：一。问：30%的利润分红是否会写进章程？是否会学习香港上市公司搞一年2次分红？郁亮答：分红不低于30%是万科管理层心里的底线，甚至可能稳步提高。万科判断未来数年中国地产市场会比较平稳而万科的土地储备和现金都充足，会长期坚持30%分红比率，无需写入章程。暂时不会一年2次派息（主要是计算太麻烦）二。问：住宅产业化（工业化）的政府支持情况如何？郁亮答：相关部门目前来说动作并不大。举例来说住宅产业化至今都没有具体的规则出台。但某些地区的政府还是很支持的。比如北京对住宅产业化有给予面积3%免地价的政策支持。三。问：限购的影响？未来是否会取消限购政策？郁亮答：政府对房地产行业今年以来暂时没有新的调控政策出台。限购政策在一线城市因为客观原因可能无法取消，但二三线城市等可能会灵活转变政策。四。问：对养老地产有规划吗？王石答：养老地产实际上万科在20年前就有探索。实验性的项目最近才开始有。主要原因是西方和中国的生活方式不同。西方人养老地产发达是因为老人习惯独居，而中国习惯几代同堂。万科未来的养老地产形式可能只是在原有小区给老人建房，方便子女探视老人，保障媳妇熬汤给公婆的时候端过去汤还是热的（笑），甚至未来会有机器人照顾老人的发展计划。五。问：如果房价大跌万科如何应对？王石答：万科经历了中国房地产的几个周期。其实十五年前的地产业十大公司现在只剩下两家，一家是中海，另一家就是万科。中国的城市化还在进程中。我们抱有谨慎乐观的态度去经营住房的刚需市场。万科未来也会调整，如果只做房子就会像计算机行业的戴尔一样只是生产房子的领导者，空间就很小，但万科转型做城市发展领导者空间就很大。未来万科会坚持不拿，手握现金，海外等战略来防范风险。我们在海外也是找风险最小的方式，比如我们海外和纽约最优秀的地产商合作开发的项目在美国的曼哈顿地段，万科B股转H股也是为了更容易进入海外主流市场。六。问：海闻（副校长）校长为何愿意做万科的独董？海闻答：房地产在发达国家也是经济的重要风向标。我的原则是只做最优先企业的独立董事，以前在汇丰银行也做独董，现在到万科也是。七。问：和雷军等互联网企业交流的答案？郁亮：去了腾讯、小米、阿里、海尔等优秀企业交流之后的看法是要改变。改变是要对顾客更好，做更贴近顾客的产品。另外只追求一个合理偏低的毛利率，比如特斯拉电动车只要15%的毛利率，多出来的部分都回馈给顾客。给自己不留退路，给对手不留活路。学习互联网企业，未来会更加倾向于扁平化架构的管理模式。当然，对房地产企业来说不变的就是互联网取代不了房地产需要盖100多个章才能做。八。问：装修房为什么会导致毛利率下降？郁亮答：装修房本身没有赚装修的费用，所以装修房的每平米价格大了之后利润还是原来那么多导致毛利率下降，但是会让房子更好卖。九。问：能否多给资本市场讲一些概念和故事以提升万科股票的市值？王石答：未来会更多的和者互动和交流。2013年其实是万科成立以来最好的状态。十。万科在国内的房地产市场已经做到销售额1700多亿，是否意味着天花板到了？王石答：万科虽然销售1700亿的基数很大，但在中国房地产市场份额也只有2%。按照美国和日本的经验前五大房地产企业能占到20%的市场份额，而第一的可以占5%以上的市场份额，万科未来做到4%到5%的份额才合理。万科进入全国的城市只有60个，而全国有700个城市，未来万科的主战场还在中国。十一。万科对智能家居的规划？王石答：万科一直有探索。比如万科的空调基本就不用电，万科在天台有很多太阳能面板发电，万科甚至在天台有菜园种菜，养蜂。万科的建筑误差已经达到毫米来计算，这在同业是领先的。查看原图查看原图查看原图查看原图
对房地产企业来说不变的就是互联网取代不了房地产需要盖100多个章才能做。
万科会来曲靖吗？
万科不会去哪些城市发展：没有产业经济支撑的城市，万科不去。
网友去参加万科的股东大会。开完了还参观天台菜园，去万科食堂吃了个饭，伙食不错。
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大概分享一点重点。
万科的转变：从有人“住”的房子转变成有人“用”的房子。
万科不会去哪些城市发展：没有产业经济支撑的城市，万科不去。（比如当年的鄂尔多斯）
未来万科的关注点：1.轻资产模式 （学习网络企业） 2.混合制（万科可能买集团制国有企业）
万科的事业合伙人制度：万科目前已在着手准备建立项目跟投制度，即，对于今后新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。
为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，总额不超过该项目资金峰值的5%，且遵循市场化运作原则。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让此份额。
“通过跟投，员工成为项目合伙人，”郁亮表示，“这更有助于形成背靠背的信任，进一步激发公司内的创业热情和创造性，为股东创造更大的价值。
股东提问记录：
一。问：30%的利润分红是否会写进章程？是否会学习香港上市公司搞一年2次分红？
郁亮答：分红不低于30%是万科管理层心里的底线，甚至可能稳步提高。万科判断未来数年中国地产市场会比较平稳而万科的土地储备和现金都充足，会长期坚持30%分红比率，无需写入章程。暂时不会一年2次派息（主要是计算太麻烦）
二。问：住宅产业化（工业化）的政府支持情况如何？
郁亮答：相关部门目前来说动作并不大。举例来说住宅产业化至今都没有具体的规则出台。但某些地区的政府还是很支持的。比如北京对住宅产业化有给予面积3%免地价的政策支持。
三。问：限购的影响？未来是否会取消限购政策？
郁亮答：政府对房地产行业今年以来暂时没有新的调控政策出台。限购政策在一线城市因为客观原因可能无法取消，但二三线城市等可能会灵活转变政策。
四。问：对养老地产有规划吗？
王石答：养老地产实际上万科在20年前就有探索。实验性的项目最近才开始有。主要原因是西方和中国的生活方式不同。西方人养老地产发达是因为老人习惯独居，而中国习惯几代同堂。万科未来的养老地产形式可能只是在原有小区给老人建房，方便子女探视老人，保障媳妇熬汤给公婆的时候端过去汤还是热的（笑），甚至未来会有机器人照顾老人的发展计划。
五。问：如果房价大跌万科如何应对？
王石答：万科经历了中国房地产的几个周期。其实十五年前的地产业十大公司现在只剩下两家，一家是中海，另一家就是万科。中国的城市化还在进程中。我们抱有谨慎乐观的态度去经营住房的刚需市场。万科未来也会调整，如果只做房子就会像计算机行业的戴尔一样只是生产房子的领导者，空间就很小，但万科转型做城市发展领导者空间就很大。
未来万科会坚持不拿，手握现金，海外等战略来防范风险。我们在海外也是找风险最小的方式，比如我们海外和纽约最优秀的地产商合作开发的项目在美国的曼哈顿地段，万科B股转H股也是为了更容易进入海外主流市场。
六。问：海闻（副校长）校长为何愿意做万科的独董？
海闻答：房地产在发达国家也是经济的重要风向标。我的原则是只做最优先企业的独立董事，以前在汇丰银行也做独董，现在到万科也是。
七。问：和雷军等互联网企业交流的答案？
郁亮：去了腾讯、小米、阿里、海尔等优秀企业交流之后的看法是要改变。改变是要对顾客更好，做更贴近顾客的产品。另外只追求一个合理偏低的毛利率，比如特斯拉电动车只要15%的毛利率，多出来的部分都回馈给顾客。给自己不留退路，给对手不留活路。
学习互联网企业，未来会更加倾向于扁平化架构的管理模式。
当然，对房地产企业来说不变的就是互联网取代不了房地产需要盖100多个章才能做。
八。问：装修房为什么会导致毛利率下降？
郁亮答：装修房本身没有赚装修的费用，所以装修房的每平米价格大了之后利润还是原来那么多导致毛利率下降，但是会让房子更好卖。
九。问：能否多给资本市场讲一些概念和故事以提升万科股票的市值？
王石答：未来会更多的和者互动和交流。2013年其实是万科成立以来最好的状态。
十。万科在国内的房地产市场已经做到销售额1700多亿，是否意味着天花板到了？
王石答：万科虽然销售1700亿的基数很大，但在中国房地产市场份额也只有2%。按照美国和日本的经验前五大房地产企业能占到20%的市场份额，而第一的可以占5%以上的市场份额，万科未来做到4%到5%的份额才合理。万科进入全国的城市只有60个，而全国有700个城市，未来万科的主战场还在中国。
十一。万科对智能家居的规划？
王石答：万科一直有探索。比如万科的空调基本就不用电，万科在天台有很多太阳能面板发电，万科甚至在天台有菜园种菜，养蜂。万科的建筑误差已经达到毫米来计算，这在同业是领先的。